De berekening van het hypotheekbedrag bij oversluiting

In een aantal gevallen kan het interessant zijn te wisselen van geldgever. Soms wordt die keuze ingegeven door de kans op verlaging van de rente. Soms ook omdat de persoonlijke omstandigheden gewijzigd zijn.

Voorzichtig
Of dat "oversluiten" interessant is, hangt van veel verschillende factoren af. Zo speelt een heel belangrijke rol het aantal jaren, dat uw huidige hypotheekrentekontrakt nog loopt. Ook speelt de huidige hypotheekvorm een rol, want wisselen van vorm kan, sinds de invoering van het nieuwe belastingstelsel, lang niet altijd meer zonder fiscale gevolgen. De praktijk leert dan ook dat het "voordeel" dat het oversluiten met zich mee brengt, absoluut gezien, vaak slechts enkele jaren aanwezig is. Terwijl er wel een stevige kostenpost tegenover staat.
Het zal duidelijk zijn dat juist dit onderdeel uiterst adviesgevoelig is. Maar u mag uiteraard van ons verwachten dat wij ook daar heel zorgvuldig mee om zullen gaan.

Hoe dan ook, dit onderdeel is van toepassing wanneer u wel van hypotheek(vorm) wilt wisselen of van geldgever, maar er geen verhuizing plaatsvindt.
We zetten de verschillende kostenposten graag even op een rijtje.

Boeterente
Om de huidige hypotheek te beëindigen, zal de geldgever een boete berekenen. Met de geldgever was immers overeengekomen (in de hypotheekakte) dat de relatie minimaal even lang zou duren als uw hypotheekrentecontract (5 jaar vast, 10 jaar e.d.) Nu uw hypotheek eerder wordt ingelost, zal de geldgever voor iedere maand dat dit inlossen te vroeg gebeurt, zijn verlies bij u in rekening brengen. Dit verlies zal groter zijn naarmate én uw rentecontract nog langer zou duren én het verschil tussen uw huidige hypotheekrente en de geldende marktrente groter is. Overigens staan vrijwel alle geldgevers u toe minimaal 10% vroegtijdig af te lossen zonder boete. Soms zelfs 25%.
U kunt een indruk krijgen van de nu geldende rentepercentages door hierboven te klikken op  hypotheekrentes / huidige rentes.
Omdat de geldgever nu, via de boete, het renteverschil eerder binnenkrijgt, wordt daarover een korting berekend (het zogenaamde "contant maken").   

Verbouwing
Mocht het oversluiten ingegeven zijn door de wens om een verbouwing te financieren, dan moet dat uiteraard in de hypotheekberekening worden meegenomen. 

Inlossen bestaande leningen
Wie tot oversluiten over gaat, doet er verstandig aan, in dat geval, ook eventuele andere nog bestaande schulden in de nieuwe hypotheek op te nemen. De rente van hypotheken is namelijk beduidend lager dan de rente van losse leningen. 

Hypotheekkosten
Wanneer uw nieuwe hypotheek bij uw huidige geldgever wordt afgesloten, worden de hypotheekkosten vaak beperkt tot die van een verhogingsakte. Wisselt u echter tevens van geldgever, dan zullen de kosten hoger zijn. Onderstaand gaan we uit van een nieuwe hypotheek, via een nieuwe geldgever.

• Afsluitprovisie (doorgaans 1% van het leenbedrag) Een bedrag dat de geldgever in rekening brengt om uw hypotheek in orde te maken. percentage Het kan per bank verschillen.
• Taxatiekosten (doorgaans 0,2% van de koopsom) Een bedrag dat de taxateur in rekening brengt voor het opmaken van het rapport waaruit de waarde blijkt. Bij bestaande bouw vrijwel altijd een dwingende eis van de kant van de geldgever.
• Hypotheekakte. De akte die de notaris zal opmaken om uw hypotheek in de aktes van het Kadaster in te schrijven.
• Kadastraal recht. De kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanpassen van de gegevens van het Kadaster. Hypotheekakte en kadastraal recht zijn samen globaal 1% van het leenbedrag.

Berekening benodigd hypotheekbedrag
De totaal benodigde hypotheek is dan ook het resultaat van de volgende optelsom: 

• af te lossen huidige hypotheek
• boeterente
• verbouwing
• evt. in te lossen bestaande andere leningen
• hypotheekkosten (globaal 2,2%)

Belangrijk!
Houdt u er rekening mee dat het wisselen van hypotheekvorm en het wisselen van geldgever grote fiscale gevolgen kán hebben! Sedert het nieuwe belastingplan 2001 (zie onder hypotheken/belastingen) zijn de regels voor "oude" kapitaalverzekeringen ernstig gewijzigd. Ook de regels voor hypotheekrenteaftrek zijn gewijzigd.
Twijfelt u, neemt u dan alstublieft eerst even contact met ons op.